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三四线城市房价上涨谜团,钱哪里来?
2017-06-07 15:08:58   来源:   评论:0 点击:

文/全景网《WE言堂》自媒体 小白读财经

  人口流失严重、房屋库存量大,小伙伴们对三四线房子并不看好!然而在一二线房价走平下,今年三四线的房子却逆势上涨!

  国家统计局5月18日发布数据,70城市房价走势同比涨幅收窄0.4个百分点,环比仍上涨0.7%;进一步细分来看,三线城市涨幅最大,环比上涨0.8%。

  很多人不明白,为何在这么严密的调控下楼市尤其是三四线房子仍然会上涨?在目前各种通向房地产的钱源被插断的情况下,更是让咱们老百姓百思不得其解:

  1、银行收紧房贷,居民商业贷款几乎都上调到4.9%的基准利率;

  2、房企交易所债券、开发贷、海外借钱、股市再融资借钱、信托地产等一条条资金链被卡断;

  3、监管层严控银行委外和通道业务的钱进入楼市;

  4、市场利率越来越高,钱变得越来越贵。

  层层大网围堵楼市,哪来的钱让房价上涨?

  答案只有三个字母:PSL(抵押补充贷款)!

  PSL是一种新的货币工具,是2014年4月央行发明的,通俗地说就是央行以低息借钱给政策性银行(国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行),政策性银行以高等级债券和其他优质资产作为质押。

  近些年,央行通过PSL给政策性银行借款不仅急速上涨而且利率越来越低:到2017年1月底的时候PSL资金达到2.11万亿,同比增长72.95%;利率由2014年的4.5%降低到2015年11月的2.75%,可以说央妈对政策性银行格外照顾!

  政策性银行拿到这些钱后干嘛去呢?

  一般来说,政策性银行贷款给地方政府用于水利建设、棚户区改造、农村公路等建设,这当中棚户区改造占了很大一个比例:

  目前主要贷款用于支持棚改的政策性银行一个是国家开发银行,一个是农业发展银行。

  国家开发银行为例,其2012年、2013年棚户区改造发放贷款分别为778亿、1060亿,而2014年、2015年则大幅增至4086亿、7509亿。而2015年,农发行发放棚改贷款是283.83亿元。

  两家银行在2015年的时候累计加起来的棚改贷款额是7509亿+283.83亿=7792.83亿。

  小白在4月22日《揭秘:央行是如何印钱的?》一文中已经说过(微信公众号:小白读财经可查看):央行印钱的方式主要有两种:

  一是外汇占款:出口型企业在海外赚取美元,通过商业银行和央行兑换人民币,相当于央行投放人民币(基础货币);

  二通过逆回购、MLF、PSL等投放:即央行通过印钞后给商业银行借钱,这些钱会通过货币派生形式衍生出大量的M2(M2=基础货币×货币乘数),M2就是全部的钱。

  4月份银行的货币乘数是5.33倍,央行通过PSL借给国家开发银行和农业发展银行的7792.83亿元是基础货币,最终通过棚改派生出的钱是M2=7792.83亿×5.33倍=4.1万亿!数额并不小!

  那问题来了,4.1万亿通过棚改如何影响三四线的房价?

  1、地方政府用这部分钱补贴给开发商,让他们降价或者以安置房出售给棚改的居民;

  2、地方政府用钱买下开发商的房子,然后以折扣价卖给棚改居民;

  3、地方政府直接给棚改居民住房补贴,让他们买开发商的房子。

  近日,国务院决定要在存量大的市县加大棚改力度:

  在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例,确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务。

  三四线的房子一般库存量大,房屋过剩,政府不大可能新增用地建商品房,更多是在原有土地上进行棚改,这导致在房屋供给没变的情况下,需求增加(棚改居民获补贴购买),达到了消耗库存的目的。

  与此同时,一二线城市限购、限贷、限售、限价,一二线城市的钱开始流向享受利率优惠,买房门槛低的三四线城市,三四线房子的钱就是这样来啦!

  对于三四线城市楼市来说,今年房价的上涨主要是受益于政策的推动,长线来说,老龄化加快+人口流出+大城市的资源吸附,长远来看并不是很看好,尤其是远离中小城市的房子,缺少大城市辐射往往昙花一现。

  如果你是刚需性买房该出手还是可以出手,房价的涨跌对你影响并不会多大,更多是心理上的落差,只有一套房的情况下,未来房价下跌,置换的新房可以以低价购买;反之,房价上涨,你还得需要面对更高的置换成本。

  (本文来源:小白读财经)

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